Property Manager

Gestione immobili
per affitti brevi

Sassetta | Monteverdi | Castagneto Carducci | San Vincenzo | Parrana S. Martino

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Risultati

Alcuni dei casi studio della nostra gestione professionale negli affitti brevi

Podere Bagnoli

Tasso di occupazione

73,8 %

Incremento su anno precedente

+ 252 %

Punteggio medio recensioni Booking.com

9,5 / 10

Casa Lugina

Tasso di occupazione

71,7 %

Incremento su anno precedente

+ 9,6 %

Punteggio medio recensioni Booking.com

9,4 / 10

Donna Tosca

Tasso di occupazione

85,6 %

Incremento su anno precedente

1° anno

Punteggio medio recensioni Booking.com

8,8 / 10

Casa Bartoli

Tasso di occupazione

74 %

Incremento su anno precedente

+ 9,6 %

Punteggio medio recensioni Booking.com

8,9 / 10

Casa Ginepro

Tasso di occupazione

80,56 %

Incremento su anno precedente

+ 8 %

Punteggio medio recensioni Booking.com

8,2 / 10

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Recensioni

Recensioni dei proprietari che ci hanno affidato il loro immobile

Famiglia Scateni

Ho affidato a Lucia la gestione di Podere Bagnoli dopo una precedente esperienza con una gestione professionale di tipo più generalista.

Fin dai primi mesi il cambio di approccio è stato evidente: maggiore cura della struttura, attenzione alla comunicazione con gli ospiti e una visione più strategica della gestione complessiva. Questo lavoro mirato ha portato nel tempo a un importante miglioramento dei risultati, mantenendo sempre intatta l’identità e l’anima del luogo.

Lucia è una professionista presente, affidabile e attenta, capace di semplificare il lavoro del proprietario e valorizzare davvero una proprietà. Una collaborazione che rifarei senza esitazioni.

Alessandra Martinelli

Lucia gestisce Casa Luigina con professionalità e continuità, occupandosi dell’organizzazione degli affitti, del coordinamento delle pulizie e del rapporto con i clienti.

Garantisce una gestione ordinata e una buona visibilità dell’alloggio, assicurando presenza e affidabilità nel tempo.

Una collaborazione solida e strutturata, adatta a chi cerca una gestione organizzata e costante della propria casa.

Rene Zwezerijn

Concerns the property management of our home Le Ginestre in Sassetta.
Reference Property Manager.

Over the past four years, I have entrusted the rental of our holiday home in Tuscany to the organization and management of Lucia Guidoni, Property Manager of Pian delle More srl. I came into contact with Lucia when we purchased our house in November 2021 and decided to rent it out as well. I realize how important it is to entrust this to an organization that genuinely cares about you, looks after your interests, and concludes deals efficiently.

Lucia’s integrity and flexible working style, as well as that of her team, immediately put you at ease. Thanks to the right advice, short response times, and strong market knowledge, good tenants are found throughout the entire season. Lucia and her team are professional and always available and informative. Check-in and check-out of tenants are handled in detail and carefully documented. As a result, I have direct access to the rental calendar and revenues. Any defects or shortcomings are reported immediately and, more importantly, repaired and/or resolved right away.

Since I live in the Netherlands, it is of great importance that our property in Italy is well managed. From the very beginning, I realized that with Lucia and her organization, it is in good hands.

Her property management organization is highly recommended.

Massimo Cionini

Lucia e il suo staff si sono dimostrate, negli anni, sempre disponibili ed affidabili. Hanno sempre gestito la mia proprietà cercando di farla lavorare nel modo più efficace e redditizio.

Si sono dimostrati sempre attenti alle esigenze ed alle problematiche dei clienti, intervenendo sempre, anche in alta stagione, con la massima celerità per soddisfare i clienti finali. Il servizio fornito dall’azienda è ottimo perché si occupano loro di tutti gli aspetti di gestione degli affitti, la consiglio vivamente.

Ciro Pallini

Collaboro con Lucia da ormai quattro anni per la gestione di Casa nel Bosco e posso dire con tranquillità che è stata una scelta giusta e lungimirante.
La sua gestione è sempre stata attenta, affidabile e molto curata, sia negli aspetti operativi che nella relazione con gli ospiti. Lucia ha una grande sensibilità per le case immerse nella natura e riesce a valorizzarle senza snaturarle, mantenendo un equilibrio raro tra efficienza, rispetto del luogo e qualità dell’esperienza offerta.

In questi anni ho sempre percepito trasparenza, presenza costante e capacità di affrontare anche le situazioni più delicate con buon senso e professionalità. Affidarle la gestione della casa mi ha permesso di vivere questa attività con serenità e fiducia.

Consiglio il suo lavoro a chi cerca una gestione seria, competente e umana, soprattutto per strutture che vogliono distinguersi per autenticità e cura.

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Immobili

Una selezione di foto degli immobili che gestiamo sia in property management che in consulenza

Esperienze - I Parchi archeologici della Val di Cornia

Esperienze - Mare della costa degli etruschi e arcipelago toscano

Esperienze - Degustazioni di vino e visita alle cantine

Valorizzazione e gestione di case vacanza

Affianchiamo proprietari e strutture ricettive nella valorizzazione e gestione di dimore dedicate all’ospitalità, unendo cura degli spazi, strategia turistica e attenzione all’esperienza degli ospiti.

Gestione completa della proprietà

La tranquillità di affidare la tua casa a chi se ne prende cura davvero.

Ci occupiamo di ogni aspetto della gestione della tua casa vacanze: dalla promozione online alla gestione delle prenotazioni, dall’accoglienza degli ospiti alla cura operativa della proprietà. Il proprietario può seguire con semplicità l’andamento della struttura, sapendo che ogni dettaglio è gestito con attenzione e professionalità.

• Definizione e gestione delle tariffe
• Servizio fotografico professionale
• Pulizie e lavanderia
• Manutenzione ordinaria
• Gestione burocratica
• Marketing turistico
• Visibilità sui portali internazionali
• Assistenza agli ospiti
• Area riservata per il proprietario

Gestione digitale e marketing

Massimizziamo la visibilità della tua struttura sui principali canali di prenotazione internazionali.

Gestiamo la presenza online della tua proprietà per farla conoscere ai viaggiatori di tutto il mondo e aumentare le opportunità di prenotazione.

• Definizione delle strategie tariffarie
• Servizio fotografico professionale
• Marketing turistico
• Distribuzione sui portali internazionali
• Gestione burocratica
• Assistenza agli ospiti

Consulenza per strutture ricettive

Supportiamo proprietari e operatori turistici nello sviluppo e nel miglioramento delle loro strutture.

Offriamo consulenza strategica e operativa per sviluppare, organizzare e ottimizzare strutture turistiche.

• Avvio di nuove strutture
• Analisi di fattibilità
• Definizione dell’offerta e del posizionamento
• Ottimizzazione delle performance
• Analisi delle prenotazioni
• Strategie di pricing
• Gestione dei portali turistici
• Organizzazione dei processi
• Definizione delle procedure operative
• Strategie per l’accoglienza

Home staging per case vacanza

Aumentiamo l’attrattività della tua struttura attraverso interventi mirati di home staging turistico.

Valorizziamo ogni casa lavorando su arredi, luce, colori e materiali per creare ambienti armoniosi e accoglienti, capaci di migliorare l’esperienza degli ospiti e rendere la struttura più competitiva sui portali di prenotazione.

Il servizio comprende anche la preparazione e l’allestimento degli ambienti per il servizio fotografico, con attenzione ai dettagli e all’atmosfera della casa.

Quando possibile cerchiamo di riutilizzare e valorizzare ciò che è già presente nella casa, intervenendo in modo mirato per ottenere il miglior rapporto qualità-prezzo e mettere in evidenza i punti di forza della proprietà.

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Valorizzazione e gestione di case vacanza

Cozly Stay è una realtà di property management e consulenza specializzata nella gestione di immobili turistici di qualità, con un’attenzione particolare alle case immerse nella natura e ai contesti autentici.

Ci occupiamo di accompagnare i proprietari in un percorso di gestione strutturato e trasparente, che unisce cura operativa, strategia, revenue management e attenzione all’esperienza dell’ospite.

Lavoriamo con un approccio sartoriale: ogni casa, ogni progetto e ogni collaborazione vengono costruiti su misura.

La nostra missione è valorizzare gli immobili nel rispetto della loro identità, lavorando su bellezza, armonia e funzionalità, per creare un equilibrio duraturo tra redditività, qualità dell’accoglienza e serenità del proprietario.

Cozly Stay è un progetto portato avanti da un team ristretto e affiatato, che lavora in modo coordinato per garantire una gestione fluida, organizzata e sempre umana.

FAQ

Domande frequenti che potrebbero tornarti utile

Posso utilizzare la casa in brevi periodi dell'anno?

Sì, è possibile. In genere l’utilizzo della casa da parte del proprietario è previsto per fino a tre settimane all’anno.
In presenza di esigenze diverse, la durata e le modalità di utilizzo possono essere valutate e definite insieme, attraverso una personalizzazione del contratto.

Quanto dura il contratto di gestione?

Il contratto ha una durata iniziale di due anni e, alla scadenza, è rinnovabile di anno in anno.

Se i turisti fanno un danno, come viene gestito?

I danni significativi sono eventi molto rari. Nella maggior parte dei casi sono gli stessi ospiti a segnalare eventuali inconvenienti e a offrirsi spontaneamente di rimediare o rimborsare.

Ci occupiamo comunque direttamente della gestione della situazione, documentando il danno e interfacciandoci con l’ospite e con le piattaforme di prenotazione, che metteno a disposizione specifiche tutele e garanzie.

Le piccole rotture legate all’uso quotidiano della casa (come piatti, bicchieri o oggetti di normale consumo) rientrano nella normale usura e vengono gestite senza coinvolgere il proprietario.

Il proprietario viene sempre informato in modo chiaro e tempestivo, con l’obiettivo di risolvere ogni situazione in modo rapido, sereno e trasparente.

Chi si occupa delle pulizie dell'immobile?

Le pulizie sono affidate esclusivamente a persone di fiducia che collaborano con noi da tempo. Si tratta di professionisti che conoscono bene le case e che nel tempo sono stati formati sui nostri standard di qualità e accoglienza.

Tutti i collaboratori operano nel rispetto delle normative vigenti e offrono le necessarie garanzie legali. Questo ci permette di garantire continuità, attenzione ai dettagli e un livello di pulizia costante nel tempo.

In qualità di proprietario, quali sono i miei compiti e responsabilità?

Il ruolo del proprietario è principalmente quello di garantire che l’immobile sia idoneo all’attività di locazione turistica e mantenuto in buone condizioni nel tempo.

In particolare, al proprietario spetta:

garantire la piena disponibilità dell’immobile
assicurare che l’immobile, gli impianti e la connessione Wi-Fi siano funzionanti e conformi alle normative vigenti
mantenere attiva una copertura assicurativa RC per danni verso terzi
sostenere i costi relativi a utenze, imposte e spese condominiali, se presenti
farsi carico della manutenzione del giardino e della piscina, ove presenti
sostenere i costi degli interventi di manutenzione straordinaria (ad esempio guasti che richiedono l’intervento di tecnici come elettricisti o idraulici)
provvedere alla sostituzione o fornitura di beni e dotazioni che si usurano o si rompono nel tempo

Per tutto il resto, gestione operativa, rapporti con gli ospiti, adempimenti amministrativi, comunicazioni alle autorità, incassi e organizzazione dei servizi, ci occupiamo noi, nel rispetto di quanto previsto dal contratto.

L’obiettivo è garantire una gestione chiara, con responsabilità ben definite e un’esperienza serena per il proprietario.

In qualità di property manager, quali sono i miei compiti e responsabilità?

In qualità di property manager, ci occupiamo della gestione completa dell’immobile, operando in nome e per conto del proprietario secondo quanto previsto dal contratto.

In particolare, ci occupiamo di:

promozione e posizionamento dell’immobile sui principali canali di vendita
gestione delle prenotazioni e del calendario
revenue management e definizione delle strategie tariffarie
comunicazione con gli ospiti prima, durante e dopo il soggiorno
organizzazione e coordinamento di pulizie, biancheria e check-in/check-out
supervisione dell’immobile prima dell’arrivo degli ospiti
gestione delle recensioni e del feedback
incasso dei canoni di locazione e delle somme dovute dagli ospiti
calcolo, riscossione e versamento dell’imposta di soggiorno
calcolo e versamento della cedolare secca, se applicabile, secondo la normativa vigente
invio delle comunicazioni obbligatorie alle autorità competenti (Alloggiati Web, Provincia/Regione, statistiche presenze)
predisposizione e gestione dei contratti di affitto turistico con gli ospiti

Ci occupiamo inoltre della gestione delle necessità impreviste e del coordinamento dei vari fornitori e professionisti (come giardinieri, elettricisti, idraulici o tecnici), organizzando e supervisionando gli interventi necessari.

I relativi costi restano a carico del proprietario, mentre la gestione operativa e il coordinamento vengono seguiti da noi.
Il nostro ruolo è garantire una gestione strutturata, reattiva e professionale, sollevando il proprietario dagli aspetti operativi quotidiani.

Come posso monitorare la gestione del mio immobile?

Il proprietario ha accesso a un’app dedicata, collegata al nostro gestionale KrossBooking, che può essere scaricata e consultata in qualsiasi momento.

Attraverso l’app è possibile monitorare in tempo reale:

prenotazioni e calendario
ricavi e compensi
andamento della gestione

Tutte le informazioni sono sempre aggiornate e facilmente consultabili, per garantire trasparenza e controllo costante sull’attività.

In questo modo il proprietario rimane sempre informato, senza doversi occupare della gestione operativa.

Come vengono gestiti i prezzi di vendita?

I prezzi di vendita vengono definiti e aggiornati attraverso un’attività di revenue management continua.
Analizziamo stagionalità, domanda, durata dei soggiorni, andamento delle prenotazioni e posizionamento dell’immobile sul mercato, per impostare tariffe coerenti e competitive.

La gestione dei prezzi avviene tramite il nostro sistema gestionale KrossBooking, che ci consente di applicare strategie dinamiche e di monitorare costantemente le performance.

L’obiettivo è ottimizzare i ricavi nel tempo, mantenendo un equilibrio tra redditività, occupazione e qualità dell’esperienza offerta.

Chi si occupa del pagamento delle imposte?

Nel caso di contratto di property management, la gestione delle imposte avviene in modo strutturato e trasparente.

Il 21% di cedolare secca viene calcolato tramite il nostro gestionale KrossBooking e versato mensilmente dal property manager, con scadenza il giorno 16 del mese, secondo quanto previsto dalla normativa.

Nel caso in cui si applichi la cedolare secca al 26%, il 21% viene comunque versato dal property manager durante l’anno; la differenza viene invece calcolata e regolarizzata in sede di dichiarazione dei redditi, tramite il commercialista del proprietario.

A fine anno, il proprietario riceve un resoconto fiscale dettagliato, utile per la corretta compilazione della dichiarazione dei redditi.

Nel caso di contratti di consulenza (ad esempio per agriturismi), la gestione fiscale viene valutata e definita caso per caso, in base alla tipologia di attività e al regime fiscale applicabile.

L’obiettivo è garantire chiarezza, correttezza e continuità negli adempimenti fiscali, adattandosi alle diverse situazioni del proprietario.

Che tipo di immobili gestite?

Gestiamo principalmente immobili destinati alla locazione turistica, selezionati per qualità, posizione e identità.

Lavoriamo soprattutto con:

case indipendenti e ville
appartamenti curati e ben posizionati
immobili immersi nella natura o in contesti tranquilli
strutture con spazi esterni, giardino o piscina

Il nostro lavoro si rivolge a un target medio-alto, attento al comfort, all’estetica e alla qualità dell’esperienza. Per questo valutiamo ogni immobile singolarmente, in base al suo potenziale e alla coerenza con il progetto Cozly Stay.

Per noi lavorare sulla bellezza e sull’armonia degli spazi fa parte della mission: crediamo che una casa ben curata, equilibrata e rispettosa del luogo in cui si inserisce possa offrire un’esperienza più autentica, sia per gli ospiti che per i proprietari.

Privilegiamo una gestione su misura, pensata per valorizzare immobili che vogliono distinguersi per atmosfera, cura e autenticità.

Gestione immobili
per affitti brevi